Jimmy Baker (M) och Anti Avsan (M):
Blanda hyresrätter och ägarlägenheter i en och samma fastighet
ÄGARLÄGENHETER Vi behöver många olika lösningar på bostadsfrågan och många ägarformer. Att kunna omvandla sin hyresrätt till ägarlägenhet bör vara en möjlighet. Det bör också gå att omvandla sin hyresrätt till ägarlägenhet medan omgivande lägenheter i fastigheten fortsätter vara hyresrätter.
MSom de flesta vet står allmännyttan i Sverige på många håll inför stora upprustningsbehov. Behoven säga på vissa platser vara så stora att man har svårt att klara situationen på egen hand. Frågan är hur denna utmaning ska mötas. En viktig utgångspunkt i sammanhanget är att hyresrätten är en viktig boendeform och allmännyttan har en viktig funktion att fylla. Samtidigt är det också viktigt att kommuner och fastighetsägare fortsätter att utveckla bra boendemiljöer och tar ett brett ansvar för samhällsutvecklingen. En viktig del i detta är att erbjuda bostäder och boendemiljöer där människor faktiskt vill bo. Detta kräver olika typer av åtgärder som leder till målet.
Totalt sett finns det nästan 1 miljon bostäder i Sverige som tillhör det så kallade miljonprogrammet och är byggda under 1960- och 1970-talen. Vissa bedömare tror att de totala renoveringsbehoven hamnar på belopp i storleksordningen 200-300 miljarder kronor. Precis som alla bostäder så behöver man med jämna mellanrum göra stambyten, byta ut hissar, renovera badrum, kök, fasader, tak och mycket annat.
En återkommande fråga i dessa sammanhang är vem som ska betala för den upprustning som är nödvändig. Här kan direkt sägas att det inte är rimligt att staten ska lösa detta. Seriösa fastighetsägare måste naturligtvis ta sitt ansvar för att kunna klara en långsiktig förvaltning av sina fastighetsbestånd. Är det fråga om kommunala bostadsföretag får politiker som inte klarar av att ta detta ansvar ställas till svars av väljarna i allmänna val.
För att hantera upprustningsbehovet behöver flera saker göras. Dels måste allmännyttiga hyresvärdar våga pröva tanken att sälja en del av fastigheterna till andra hyresvärdar, dels kan en del fastigheter ombildas till bostadsrätter, under förutsättning att de boende vill detta. För varje såld fastighet så minskar behovet av upplåning och pengarna från försäljningarna och ombildningarna kan användas såväl för att rusta upp de bostäder som de allmännyttiga företagen har kvar i sina egna bestånd, som för att förtäta, bygga nytt och utveckla de befintliga bostadsområdena.
Det kanske är framförallt vänsterpartister som ofta hävdar att “en försäljning inte tillför bostadsområdet något”, man ser inte utvecklingsmöjligheterna och framhåller att det är hyresgästerna som får betala i form av hyreshöjningar. Hyreshöjningar är förvisso många gånger oundvikliga, men frågan är om de i så fall är acceptabla och ligger på en rimlig nivå. Det finns troligen inte någon avgörande skillnaden mellan privata fastighetsägare och kommunala bostadsbolag när det gäller frågan hur investeringskostnader hanteras.
En svårighet är att de investeringar som behövs inte motsvarar den värdeökning som kommer att ske. Man bedömer således att det skulle bli en förlustaffär att låna så mycket pengar som skulle behövas. Konsekvensen blir då att man skjuter renoveringarna på framtiden och hela bostadsområden riskerar att förfalla och förslummas. Förutom de negativa samhälleliga och socioekonomiska konsekvenserna så återstår efter en i värsta fall tid endast rivning, vilket inte är eftersträvansvärt och absolut inte ett sätt att ta ansvar.
När man säljer till någon annan fastighetsägare är det självklart viktigt att man gör en analys av den tilltänkta köparen. När ett kommunalt bostadsbolag säljer en fastighet eller en del av sitt fastighetsbestånd är det viktigt att köparen är seriös och långsiktig i sitt ägande, att vederbörande är ansvarstagande och även villig att vara med att rusta upp och utveckla bostadsområdet.
Det fortsatta arbetet med att utarbeta förslag som öppnar för möjligheten att ombilda till ägarlägenheter i befintligt bostadsbestånd kommer på sikt att leda till att nya möjligheter öppnas för dem som vill ta ett ökat ansvar för sitt boende. Ägarlägenheter kan beskrivas som en form av ”radhus på höjden”. Varje ägarlägenhet utgör en egen fastighet. Gemensamma delar av ett ägarlägenhetshus, exempelvis yttertak, fasader och trapphus, ingår i en samfällighet och förvaltas av en särskild så kallad ägarlägenhetsförening, i vilken ägarna till de enskilda lägenheterna är medlemmar. I stort sett samma regler som gäller för andra fastigheter gäller även för ägarlägenhetsfastigheter. Det innebär bland annat att en ägarlägenhet kan säljas, hyras ut och pantsättas på samma sätt som en ”vanlig” fastighet.
Regeringen har beslutat om direktiv till en utredning som avser en utvidgning av den tidigare beslutade ägarlägenhetsreformen. Avsikten är att det ska bli möjligt att ombilda till ägarlägenheter i befintliga bostadsbestånd vilket inte är möjligt i dag. En särskild utredare har därför fått i uppdrag att lämna förslag som gör det möjligt att ombilda hyresrätter till ägarlägenheter. Möjligheten att bilda ägarlägenheter syftar bland annat till att öka mångfalden och valfriheten i boendet och till att stärka enskildas inflytande över sitt boende. Utredaren ska redovisa sina förslag senast den 30 maj 2014.
Genom ägarlägenhetsreformen tillfördes bostadsmarknaden ytterligare en boendeform för flerbostadshus. Denna bidrar till mångfald i boendet och en ökad valfrihet för dem som har möjlighet att finansiera ett förvärv av en ägarlägenhet.
En annan intressant upplåtelseform är ”andelsägarlägenheter”. Den metoden gör det möjligt att i ett bostadshyreshus sälja lägenheter etappvis till de hyresgäster som önskar köpa, utan majoritetskrav. Boende i en hyresfastighet blir delägare i hela fastigheten genom att förvärva en numrerad ägarandel. Man köper en ideell andel i fastigheten och blir lagfaren delägare. Den allmännyttiga hyresvärden är kvar som majoritetsdelägare i andelsägarbolaget och ansvarar även i fortsättningen för fastighetens förvaltning. Andelsägarlägenheter kräver normalt en liten egen insats och innefattar krav på en i övrigt ordnad belåning mot säkerheter i fastigheten. De boende som inte vill köpa sin bostad fortsätter att vara hyresgäster med samma fastighetsvärd, i detta fall det allmännyttiga bostadsbolaget. Andelsägarmetoden ska prövas i pilotprojekt bland annat i Botkyrka kommun.
Genom att föra en ansvarsfull bostadspolitik där vi inte med en ryggmärgsreflex säger nej till olika upplåtelseformer och där vi bejakar människors egen vilja och förmåga att bidra till utvecklingen kan vi fortsätta att utveckla kommunernas bostadsområden. Hyresrätten kommer att vara viktig även i framtiden för att kunna möta arbetsmarknadens behov av bostäder men samtidigt måste människor ges möjligheter att ta ett större ansvar för sitt eget boende.